环球热推荐：房地产行业点评：百强销售降幅超四成，行业格局加速洗牌

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近日克而瑞公布2022年百强房企销售数据。

(资料图片)

平安观点：

百强销售全年降幅超四成，12月单月降幅略微扩大。受房价下行、新房交付与收入预期等担忧，2022年楼市成交大幅承压，克而瑞百强房企全年销售额7.3万亿元，同比下降42.3%，销售面积4.5亿平米，同比下降46.7%；其中12月单月销售额7542亿元、销售面积4645万平米，同比分别下降31.5%、34.9%，较11月扩大3.9个、1.1个百分点，或一定程度上受近期防疫政策调整、客户到访看盘人数减少影响。短期来看，考虑春节临近叠加疫情扰动、收入预期仍偏谨慎等影响，成交或延续低位，中期随着政策效果显现、经济预期好转、交付问题缓解，楼市成交有望逐步改善，维持2023年全国销售面积同比降4.5%、销售额同比降5.6%的判断。

TOP1-10累计降幅最小，千亿房企降至20家。从销售门槛看，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企2022年销售金额分别下滑41.3%、41.6%、51.7%、52.8%、42.8%，销售达千亿的房企数量仅20家，较2021年43家大幅减少。从各梯队表现看，TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企2022年销售金额分别下滑33.2%、41.5%、52.2%、54.1%、43.6%，其中TOP1-10房企以央国企为主、销售表现优于其他梯队。预计2023年房企销售表现延续分化，高信用房企凭借品牌背书、融资与拿地优势有望进一步扩大市场份额。

仅越秀、滨江完成全年目标，碧桂园、保利、万科位居销售前三。从目标完成度看，公开披露2022年销售目标的10家房企中，仅越秀、滨江完成销售目标。从销售增速看，据克而瑞统计，百强房企中近9成2022年销售同比下滑，降幅大于50%的企业数量达36家，下滑20%-50%为32家，下滑0%-20%为21家，实现增长的为11家；我们重点监测的30家主流房企中仅越秀地产实现正增长（同比增9.4%至1260亿元），建发股份、华发股份、华润置地、滨江集团、招商蛇口、保利发展销售额降幅在20%以内，分别下滑0.8%、1.4%、4.6%、9.0%、10.5%、14.5%。

从销售金额看，碧桂园、保利、万科、华润、中海位居销售前五，全年销售额分别为4643亿元、4573亿元、4202亿元、3013亿元、2955亿元，前三房企销售差距有所缩窄。

投资建议：受防疫政策调整等影响，12月百强房企销售降幅环比略有扩大，全年降幅超四成。楼市销售压力犹存、中央经济工作会议强调“要确

保房地产市场平稳发展”、“满足行业合理融资需求”、“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”背景下，近期南京、东莞、佛山等高能级城市陆续松绑限购，后续需求端支持仍然可期。从房企表现看，高信用房企全年销售表现明显占优，近期万科、保利、华发等房企积极把握股权融资放开的机会，有望进一步降低负债、扩充资金实力，实现市场份额继续提升。投资建议方面，我们强调当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险：政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前行业下行压力、房企资金风险仍存，若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市持续遇冷，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。

（来源：平安证券）

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