房地产及物管行业周报2023年W33：销售市场筑底震荡，房贷利率有望下调

(资料图)

本周核心观点

政策面： 证监会支持“一企一策” 化解大型房企债券违约风险， 各地需求侧政策调整持续。 中央： 1） 央行： 1年期MLF中标利率从2.65%下调至2.50%， 7天逆回购利率从1.90%下调至1.80%， 分别下调15个和10个基点。 2） 证监会： 继续支持房地产市场平稳健康发展政策措施落地， 将加快推动REITs常态化发行和高质量扩容， 坚持“一企一策” ， 稳妥化解大型房企债券违约风险。 各地： 1） 湖北省决定率先开展智慧小区建设试点工作。将首先在武汉、 襄阳、 宜昌率先开展智慧小区建设试点工作， 鼓励其余市、 州积极参与； 2） 深圳市发布新策支持民间资本参与重大项目建设， 鼓励民间投资项目参与REITS试点， 支持民间投资参与盘活国有存量资产、 城市老旧资源； 3） 西安市拟降低辖内个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限； 4） 四川省、 昆明市等优化公积金相关政策。

基本面： 本周新房市场环比微涨， 二手房市场环比微降。 本周30大中城市商品房成交面积181万平， 环比+3.1%， 环比增速较上周上升29.7pct；同比-29.9%， 同比增速较上周下降3.9pct。 分线城市来看， 本周一、 二线城市成交面积环比上升， 三线城市环比下降。 本周18城二手房成交面积125万平，环比-0.8%， 环比增速较上周下降7.5pct， 同比-18.1%， 同比增速较上周下降1.6pct。 分线城市来看， 本周一线、 三线城市成交面积环比上升， 二线城市环比下降。

板块行情： 本周SW房地产下跌1.93%， 房地产跑赢大盘0.66pct， 表现强于大市。 本周恒生指数下跌5.89%， 恒生地产建筑业下降5.78%， 房地产跑赢大盘0.11pct， 表现强于大市。 恒生物业服务及管理下跌6.41%， 恒生物业服务及管理跑输大盘0.52pct， 表现弱于大市。

本周观点： 本周中期借贷便利利率（MLF） 再度下调， 1年期MLF中标利率及7天逆回购利率分别下调15个和10个基点。 根据央行数据， 截至6月末，全部343个城市（地级及以上） 中， 100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。 我们认为， 本次降息为继6月央行降息后的再次调整， 能够推动5年期LPR及房贷利率进一步下调， 居民购房成本有望继续降低， 从而助力购房情绪改善；此外， 8月以来各地放松政策持续落地， 从中央及各地出台调整政策的节奏上来看， 我们认为当前已进入政策加速落地阶段。 根据本周国家统计局数据， 1-7月商品房销售面积6.7亿平方米， 同比-6.5%， 累计降幅降至2023年新低；商品房销售额7.0万亿元， 同比-1.5%， 自3月之后累计同比首次转负。 本周新房市场环比微涨3.1%， 二手房市场环比微降0.8%。我们认为， 政策调整对当前一二线城市基本面企稳有重要作用， 当前市场销售边际的持续下行可能会再次加速一二线城市供需两端政策的落地节奏。

我们看好：一二线城市国企在此轮周期修复中的成长性。 总量高位向下， 规模越大的房企增长弹性可能越受约束， 而地方企业得益于属地资源优势市占率增长潜力更大。 看好: 北京的【城建发展】 、 深圳的【天健集团】 、 广州的【越秀地产】 、 杭州的【滨江集团】 ， 以及流通性较好且布局一二线比例较高的头部房企【招商蛇口、 华发股份、 建发股份】 。

风险提示： 1） 房企开发资金到位速度不及预期； 2） 融资实质进展不及预期； 3） 行业回暖速度不及预期

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