房地产行业：政策放松进入推进阶段

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政策放松进入推进阶段。我们认为，随着政策演进进入实施阶段，未来可能会出现一波房地产宽松政策。我们还预计短期内一线城市将出台具体的放松措施，考虑到所有一线城市都在2023年8月初发声表态将放宽当前的房地产限制政策。更重要的观点，我们认为房地产需求端的放松是一个中长期的行为；其主要目的是减缓房地产行业的下行，而不是推动房地产销售回到高位。

2023年7月份国家统计局地产销售数据进一步下降。我们在2023年7月没有看到任何销售复苏的迹象。根据国家统计局的数据，2023年前7个月，全国房地产销售额同比下跌1.5%，今年以来首次落入负值区间。与此同时，2023年前7个月全国房地产销售面积同比下降6.5%。另一方面，待售面积继续攀升，截至2023年7月底达到6.456亿平方米，同比上升17.9%。目前，我们认为政策方向是解决房地产行业供需不匹配的问题。展望未来，我们认为更多高线城市的全方位的放宽政策将有助于改善房地产销售大幅下降的趋势。

2023年7月份疲弱的社融数据表明房贷利率下调的空间仍较大。根据中国人民银行2023年8月11日披露的数据，2023年7月社融增量数据同比大幅下降。住户贷款成为主要拖累因素之一。我们认为疲弱的社融数据表明：1）房地产销售尚未出现任何复苏迹象；2）由于短期和中长期住户贷款双双下降，表明置换贷款的需求在减少。考虑到越来越多的城市将房贷利率已降到5年期LPR减20个基点（4.0%）以下，但2023年7月房地产销售继续走弱，我们预计未来几个月房贷利率可能进一步下降。

鉴于即将发布的疲软中期业绩可能成为制约市场的因素，我们在选股上保持谨慎。优质房企中，我们推荐招商蛇口（001979SZ）、保利发展（600048SH）和万科企业（02202HK）。同时，我们也推荐园区公司中新集团（601512SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。另外，我们也推荐绿城管理（09979HK），其将受益于地方国企及金融机构等新增客户需求。

风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。

（来源：国泰君安证券）

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