新房二手房销售持续下行 南京郑州等地发布楼市新政

上周（2023.7.29-2023.8.4，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅3.0%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别0.7%，0.9%，超额收益分别为2.3%、2.1%。29个中信行业板块中房地产位列第5。

房地产基本面与高频数据：

（1）新房市场：上周38城新房成交面积243.2万方，环比-3.3%，同比-31.4%；2023年8月1日至8月4日累计成交133.7万方，同比-36.4%。今年截至8月4日累计成交10262.6万方，同比-3.3%。

(相关资料图)

（2）二手房市场：上周17城二手房成交面积127.0万方，环比-7.9%，同比-10.5%；2023年8月1日至8月4日累计成交93.1万方，同比-9.6%。今年截至8月4日累计成交5037.0万方，同比+38.0%。

（3）库存及去化：14城新房累计库存9337.6万方，环比-0.2%，同比+5.8%；14城新房去化周期为14.4个月，环比变动+0.0个月，同比变动+0.1个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为10.8个月、9.0个月、16.0个月、38.4个月，环比分别变动0.0个月、+0.0个月、+0.1个月、+0.4个月。

（4）土地市场：2023年7月31日-2023年8月6日百城供应土地数量为398宗，环比-14.4%，同比-36.6%；供应土地建筑面积为2203.1万方，环比-29.6%，同比-43.6%。百城土地成交建筑面积2115.0万方，环比+16.5%，同比-40.6%；成交楼面价3573元/平，环比+125.9%、同比+52.8%；土地溢价率4.6%，环比-0.2pct，同比-2.5pct。

重点数据与政策：全国层面：国家发改委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》，支持刚性和改善性住房需求。公安部全面放宽大城市落户条件，完善特大城市积分落户政策。央行要求优化服务民营企业激励机制、做好银企融资对接、精准实施差别化住房信贷政策。地方层面：北京、贵州、遂宁、深圳等多地放松公积金贷款政策，提高最高贷款额或降低公积金贷款首付比例。郑州发布促进房地产市场平稳健康发展十五条，南京出台8条新政促房地产市场平稳健康发展。南昌召开房地产形势分析会，将制定措施支持房地产平稳发展；赣州出台促进刚性和改善性需求政策。

周观点：8月第1周新房成交数据环比下降3.3%，同比保持较大降幅。二手房销售同比降幅维持在11%左右。本周国家发展改革委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》，提出支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。南京、郑州等城市积极响应，发布稳楼市新政，预计未来一二线城市将会陆续发布政策刺激购房需求。政策落地和后续基本面恢复将会带动地产股估值持续修复。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时由于疫情影响褪去带来利润修复，物业股有望迎来估值+业绩的双击，建议关注物业行业的投资机会。1）开发商：保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。

（来源：东吴证券）

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