房地产：规范房地产经纪服务，引领中长期健康发展|世界观焦点

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事项：

住房和城乡建设部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》。

平安观点：

规范房地产经纪服务，长期有利于行业健康发展。过往房地产经纪在促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全的同时，由于缺乏统一的规则制度，存在部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。本次意见从主体备案、服务内容、收费细项、合同规范、信息保护等十个方面规范房地产经纪服务，有利于整治部分行业乱象，提高行业交易透明度，保护购房者合法权益，促进行业中长期健康发展。

引导降低交易费用及规范收费标准，有望降低购房者置业成本。意见中有三条涉及经纪服务收费，包括合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价，严禁操作经纪服务收费。如意见要求经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。根据贝壳招股说明书，以经纪佣金收入/交易金额计算，2014-2019年国内地产经纪平均佣金率从2.0%升至2.4%；其中存量房销售与租赁平均佣金率从2.1%升至2.5%，新房平均佣金率从1.9%升至2.3%，呈现上升趋势，预计短期交易佣金率可能面临下调压力。目前国内费用一般为买家承担，根据Natalya Delcoure与Norm G.Miller（2002）的研究，2015年27个国家与地区中，美国、英国、西班牙、俄罗斯等16个为卖家支付佣金模式，德国、意大利、日本等11个为买家与卖家共同承担。本次意见明确引导由交易双方共同承担经纪服务费用，同时强调合理降低买卖费用，后续有望适度降低购房者的置业成本。

多方保障购房者利益，引导经纪机构合规经营。意见强调加强个人信息保护、加大违法违规行为整治力度；明确房地产经纪机构要建立健全客户个人信息保护的内部管理制度，加强对交易房源、房地产经纪机构及从业人员的管理；房地产经纪机构发布房源信息应当通过平台进行核验；鼓励通过房屋交易管理服务平台向交易当事人提供房源核验、房源发布、合同网签备案等便民服务；加强存量房交易资金监管。有针对性的解决个人信息保护、“假房源”、交易资金安全等过往房产交易中突出问题。

投资建议：本次意见的发布，短期可能会对行业交易佣金费用率形成一定冲击，但中长期来看，有利于提高行业交易透明度，保护购房者合法权益，促进行业中长期健康发展。同时佣金费用率的下降及经纪服务的规划化，有助于提升二手房市场的活跃度，加快刚需及换房需求的释放。

风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险。

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