物业管理行业深度报告：行业回归理性发展 长期成长逻辑未变

行业核心观点：

过去几年，物业管理行业经过快速的规模扩张后，2022年物业管理公司受房地产行业信用风险以及整体经济环境影响较大，更多公司的发展重心向公建领域倾斜，导致公建领域竞争亦加剧。展望2023年，物业管理公司对规模增长的诉求回归理性，追求高质量发展。物业管理行业空间广阔，优质头部物业管理公司集中度提升以及行业增长带来的长期成长逻辑未变，行业轻资产及良好的现金流等特点未变，多元化增值服务潜在成长空间未变，建议积极关注优质的头部物业管理公司。

投资要点：

(相关资料图)

企业规模增速显著下降，对规模诉求回归理性：选取的12家样本物管企业的合约规模合计达到60.38亿平方米，同比增长11.5%，较上年增速下降32.7pct;在管规模达到38.78亿平方米，同比增长15.4%，较上年增速下降39.8pct，合约规模/在管规模约为1.56，较上年下降0.05。

受房地产行业下行等因素影响，非住领域竞争更趋激烈：（1）2022年非住在管面积占比仍呈现小幅提升趋势。房地产开发行业下行，物业管理公司持续向公建领域倾斜。近三年，非住宅占比整体呈上涨趋势，选取的12家样本物业管理企业平均非住宅管理面积占比从39.67%提升至40.72%；（2）第三方拓展在管面积占比保持小幅提升。根据我们统计的主要样本物管公司第三方外拓面积占比情况来看，2022年平均达到62%，较上年提升3pct，增幅明显下降。

2022年物业管理行业收并购明显降温，市场化外拓仍是企业成长的核心手段：在2022年疫情防控和地产行业下行等因素影响下，物管企业并购规模大幅降低，物业管理公司对收并购趋于谨慎，标的的选择更倾向于补短板，增强竞争力。我们认为部分核心物业管理公司已逐步实现独立化和市场化运营，未来市场化外拓尤其收并购仍是未来行业整合的主要方式，但是会更加理性运用。

营收增速虽降但仍达到20%+，但受信用/商誉减值影响利润表现：2022年，17家样本物管企业营业收入同比增长20.82%，同比增速降低28.22pct，由于房地产行业信用风险以及整体经济环境影响下，应收账款减值以及商誉减值风险上升，行业整体毛利率、净利率明显下降。

2022年四季度基金重仓个股配置有所分化：从整体来看，在2022年四季度核心物管个股普遍获得增持，碧桂园服务、华润万象生活、绿城管理控股、保利物业等个股2022年四季度环比增持明显；招商积余2022年四季度遭到减持，绿城服务2022年持续被减持。

风险因素：业务外拓不及预期；增值服务拓展不及预期；收并购整合不及预期；应收账款风险；信用减值风险；人员成本超预期上涨风险等。

（来源：万联证券）

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