销售延续低迷，新开工和投资继续走弱

核心要点：

商品房销售面积及金额继续下降，市场延续低迷

1-11月全国商品房销售面积12.1亿平方米（同比-23%），降幅较上月扩大1pct，其中商品住宅销售面积10.3亿平方米（同比-26%），降幅扩大0.7pct。商品房销售金额10.9万亿元（同比-26%），降幅收窄0.2pct，其中商品住宅销售金额9.5万亿元（同比-28%），降幅收窄0.4pct。11月单月，商品房销售面积同比-33%，商品房销售金额同比-32%，两者降幅分别扩大10pct、9pct。尽管需求端刺激政策持续出台，但市场信心及购买力恢复仍然较慢。

(资料图片)

到位资金降幅明显扩大，房企融资端恢复仍然较慢

1-11月房地产开发企业到位资金同比下降26%（扩大1pct），11月单月同比下降35%（扩大9pct）。其中，11月定金及预收款同比下降30%，个人按揭贷款同比下降42%，国内贷款同比下降31%，自筹资金同比下降39%。房企融资端恢复仍不稳固，国内贷款和自筹资金同比降幅继10月小幅收窄后又再次扩大，后续应观察房企融资“三支箭”落地后的执行效果。

新开工同比大幅下降，开发投资继续走弱

1-11月房地产开发投资完成额同比下降9.8%（扩大1pct），11月单月同比下降20%（扩大3.9pct）。1-11月房屋新开工面积同比下降39%，施工面积下降6.5%，竣工面积同比下降19%，同比降幅分别扩大1.1pct、0.8pct、0.3pct；11月单月新开工、施工、竣工同比降幅分别扩大16pct、20pct、11pct。土地成交方面，1-11月土地购置面积同比-54%（前值-53%），土地成交价款同比-48%（前值-47%）；11月单月土地购置面积同比-58%（前值-53%），土地成交价款同比-51%（前值-50%）。房企资金面紧张、投资信心不足，导致拿地开工继续疲软。

土地供应收缩，市场热度仍较低

1-11月100大中城市土地供应和成交建面分别同比-8%、-9%，住宅用地供应和成交建面分别同比-33%、-32%。11月土地成交溢价率3%，环比上升1.1pct。此外，第四轮集中供地的土地供应量明显减少，北上广深的土地成交溢价率仍不高。根据中指研究院统计，1-11月22城累计推出规模较2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出规模明显缩量，青岛、武汉、重庆、沈阳降幅均超七成。

投资建议

随着11月以来针对房企融资的政策落地，尤其是支持房企股权融资的“第三支箭”提振市场信心，板块迎来大幅反弹。此外，虽然各地放松购房限制政策，但目前购房者信心及购买力尚未恢复，导致销售端仍然疲软，房企拿地开工意愿持续走低。我们认为目前房企风险已经逐步释放，需求端政策仍有宽松空间，板块估值修复行情有望持续。建议关注拿地投资能力强、信用风险较低的龙头房企，维持行业“增持”评级。

风险提示

政策执行不及预期；销售复苏低于预期；房企信用风险进一步加大。

（来源：湘财证券）

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