房地产行业点评报告：政策兑现的一小步，信心重塑的一大步

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事件：8月30日，广州市人民政府办公厅和深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局分别发布两市《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。通知要求，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。即广州、深圳两市正式开始执行“认房不认贷”。

政策预期进入兑现期，北京上海跟进可期。广州和深圳“认房不认贷”终于在市场的翘首以盼中落地。8月25日三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”纳入“一城一策”工具箱，广州、深圳积极落实成为首批跟进城市，可以预见的是北京和上海也将在不久之后有所跟进。从落地城市的顺序上，也基本符合我们之前“与市场情况逆序”的判断。

“认房不认贷”并非政策终点，信心的重塑仍需更多组合拳。近期市场对于地产政策的关注度大部分都集中在“认房不认贷”上，“认房不认贷”后将明显提升市场活跃度，也能够在一定程度上带动部分刚需和改善性需求入市。在第一步放开“认房不认贷”后，我们也期待未来还能迎来更多有效改善市场情绪的政策组合拳，包括但不限于：普通住房认定标准的上修、首套房房贷利率的下调、二套房首付比例的下调，甚至是有限的放松限购。此外还需要配合针对房企融资端的信贷支持政策，供、需两端的同时发力方能帮助市场更快恢复良性发展。

短期销售将有所恢复，投资及新开工端仍需耐心等待。我们预计放开“认房不认贷”将释放部分被限制的刚需和改善性需求在近期入市，叠加季节性因素，预计今年9、10月的销售将迎来一定程度的修复，但销售的持续性仍需观察后续政策跟进的力度。根据过往周期的经验，销售的恢复传导至投资和新开工端一般仍需至少2个季度的时间，此次投资和新开工的恢复预计将滞后更多时间。

投资建议：此次广深放开“认房不认贷”将构成板块的重要催化，政策的首次兑现将显著提振市场信心，市场将对北京、上海跟进及后续其他政策充满期待，板块也将在这种期待中获得估值的持续修复。在本轮调整中城市布局更优、投资更为积极、销售逆势增长的公司有望获得更大的上涨空间。我们推荐：招商蛇口、越秀地产、华发股份、滨江集团。此外，建议关注城中村改造的相关标的，推荐：城建发展、珠江股份。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。

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