房地产行业点评：销售环比走弱，竣工维持强势 观焦点

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国家统计局公布2023年1-4月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额3.6万亿元，同比下降6.2%；新开工3.1亿平米，同比降21.2%；竣工2.4亿平米，同比增长18.8%；商品房销售面积3.8亿平米，同比降0.4%；销售额4.0万亿元，同比增长8.8%；房企到位资金4.5万亿元，同比降6.4%。

(资料图片仅供参考)

平安观点：

投资降幅扩大，拐点仍需等待。上年基数明显降低背景下，4月单月地产投资仍同比降7.3%，降幅较上月扩大1.4pct；分区域看，东部单月投资转正，但其他区域压力较大，4月东部、中部、西部、东北部同比增速分别为1.3%、-15.5%、-21.8%、-15.4%。往后看，考虑2022年百城住宅类用地成交总价同比降27%，2023前四月仍同比降22%，后续土地购置费或存下行压力（3月单月同比降18.5%）；同时部分房企资金偏紧制约建安表现（1-4月施工面积同比降5.6%），全年地产投资或延续负增长。

新开工持续筑底，竣工继续回升。4月单月新开工7099万平米，同比降27.4%，降幅较上月收窄1.6pct。随着上年基数降低，叠加销售好转，后续新开工降幅有望继续收窄；全年而言，考虑上年土地成交降幅大、多数房企对市场复苏相对谨慎、新开工意愿有限，维持年度策略新开工同比降10%的判断。受上年末部分交付项目滞后推动，叠加上年基数低，前4月竣工同比增长18.8%，单月竣工4256万平、同比增41.8%，尽管绝对值不高，但结合玻璃近期去库涨价，印证行业竣工有所回暖。后续随着保交付政策持续发力，全年竣工仍相对乐观。

销售环比走弱，复苏料将缓慢波折。受益上年低基数，4月商品房销售面积、销售额同比增5.5%、28.0%，增速较上月进一步回升5.4%、19.3%，但环比角度看，销售面积、金额环比下滑48.1%、39.0%，降幅明显高于18-21年同期。同时，销售额表现明显好于销售面积，反映高能级城市、核心地段与高均价改善型楼盘的复苏更为明显。实际上东部地区、30个大中城市销售表现优于全国，4月东部、中部、西部、东北地区销售面积同比增速分别为17.4%、-2.3%、-11.1%、83.0%，4月30城销售面积同比增长31%。5月前15日30城销售同比增速回落至24%，市场热度进一步回落。考虑收入预期改善及居民信心修复需要时间，加上尽管大部分城市房价止跌，但短期缺乏大幅上行基础，意味着居民购房需求释放并不急迫，均将导致楼市复苏斜率更缓且过程波动，维持全年销售面积同比微增的判断。

到位资金延续增长，国内贷款仍承压。上年基数降低背景下，4月房企到位资金同比增3.6%，增速较上个月提升0.8pct。分类型看，4月单月定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比增31.2%、23.4%、-11.7%，其中国内贷款下滑与新开工疲弱有关。

投资建议：受益上年低基数，4月地产销售、到位资金、竣工同比增幅扩大，但销售环比降幅较大，5月30城销售增速进一步回落。站在目前时点，尽管后续楼市复苏或存在反复，但我们认为经济及收入预期向好趋势是确定的，意味着楼市向好趋势是确定的，更多是复苏节奏变化，全年商品房销售面积仍有望实现小幅增长。从个股投资角度，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

风险提示：1）销售修复不及预期：当前经济与居民信心处于弱复苏态势，随着此前挤压需求释放殆尽，后续销售存在修复不及预期的风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形；3）竣工修复不及预期风险：当前保交付政策正持续推进，但部分楼盘项目剩余可售货值不多、难以有效覆盖建安支出，叠加保交房专项贷款申请条件相对严格，部分楼盘仍存在一定交付风险。

（来源：平安证券）

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