环球动态:板块调研：销售环比回落企业分化加剧，多地出台政策助力房市

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《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》正式发布 继续保持政策连续性、稳定性

北京市住建委正式发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》。明确提出，继续保持政策连续性、稳定性，因地制宜探索城市更新模式。下一步将围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标下功夫，完善长效机制，继续保持政策连续性、稳定性，推进各项政策措施更加精细化、精准化，进一步规范市场秩序，推动住房租赁条例实施，促进市场平稳健康发展。加快推进建筑绿色发展立法，重视新技术、新材料、新模式、新工艺的赋能。

河南：明年起全面推行新建商品房“交房即交证”

近日，河南省自然资源厅、省发展改革委等13个部门联合印发《关于全面推行新建商品房“交房即交证”的实施意见》，要求自2023年1月1日起，全省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目全面实施“交房即交证”。为实现这一目标，《意见》明确了5个方面的工作任务。一是优化审批服务流程。二是深化信息共享应用。三是建立服务项目清单通报制度。四是完善信用监管机制。五是加强全过程监管。

销售季节性环比回落 断供加剧行业分化

2022年1-7月百强房企累计销售金额为40771.50亿元，同比下降48.8%，较上月跌幅微收1.8pct，同比来看跌幅延续上月跌幅收窄趋势，主要由于去年7月商品房销售急转直下，基数大幅下降，整体累计销售水平降至2018年以前水平。

百强房企单月销售金额为6065.20亿元，同比下降35.3%%，受到低基数影响，跌幅大幅收窄7.7pct；环比大幅下降27%，主要受到：

1）季节性回落：6月受到房企增加供应量和加大营销力度，销售季节性环比大幅上涨，7月市场进入淡季，销售较6月环比正常回落；

2）“停贷”风波再次冲击市场信心：7月初部分地区出现烂尾楼停贷事件，部分项目烂尾停工问题引发购房者的担忧，再次冲击市场信心。

3）有利因素逐渐消退，断供冲击下行业回暖节奏放缓。

进入7月有利因素逐步消退：1）供应量减少：新推盘数量较6月明显减少；2）促销刺激效果减弱：7月本身市场进入淡季，需求释放量降低，叠加持续促销下购房者观望情绪加重，促销刺激效果减弱。

同时7月以来出现的断供风波对市场造成冲击，增加市场回暖过程中的不利因素，虽然市场整体表现比5月较好，但7月销售并未延续6月升温态势，后续市场复苏节奏是否加快仍待政策放松力度加大、问题项目妥善解决、购房者信心得以修复。

供给端带动房企分化，断供风波加剧销售端分化

7月TOP40房企中，国企平均单月销售金额同比降幅14.31%，民企降幅为37.55%，仍保持较为明显的分化趋势。

信达证券观点认为分化产生的主要原因来自于：

一、供给端分化：去年行业流动性收紧、资金压力加剧以来，大部分民企停止拿地，而经营稳健、资金压力较小的国企则保持拿地拓展节奏；叠加民企今年以来面临开工难、复工难，当年可推的以存量项目为主。当前行业处在销售边际改善的弱复苏阶段，热点城市和热点区域的销售复苏节奏加快，去年以来能持续在土地市场补货的国企央企，特别是在集中供地的热点城市中保持拿地，凭借足够的货值储备，在市场复苏的阶段能够快速在热点区域推货，加速去化占据市场份额，提高市场占有率。

二、断供风波加剧销售分化：受到断供风波影响，购房者购房更为谨慎，更青睐国央企和优质民企，根据克而瑞数据，断供风波后的一周（7月11日-7月17日）国央企新开盘项目平均转化率升至29%，优质民企略低为20%，分别较6月末上升11pct和5pct，其他民企新开盘项目转化率由高位下降17pct至16%。

债券发行市场出现回暖迹象 主体仍以国企央企为主

境内外债务发行增加，融资环境有逐步放宽迹象。7月房企境内外融资997亿元，同比下降16.4%，环比增长82%，同比降幅大幅收窄，债券发行市场出现回暖迹象。其中境内债发行561.1亿元，同比下降15.1%，境外债发行436.2亿元，同比下降18.0%，降幅均明显收窄。

境外债发行规模较上月环比增长321%，接近2021年9月以来的最高水平。境内债方面，市场依旧以发行一般公司债为主，但短债的占比较上月显著提升，其中超短期融资债券环比增长193%，恢复到今年5月的发行水平。

分企业性质来看，7月上市房企发行境内债251.77亿元，同比下降0.03%，整体规模与2021年6、7月份相近，非上市房企发行规模346.88亿元，同比下降19.5%。境内债发行主体仍以国企央企为主，国企发债总额达493.58亿元，平均发行利率3.2%，接近3.0%的历史低位；民企105.07亿元，同比下降57.7%，环比涨幅较为明显，有龙湖、万科等民企发行公司债，同时新城控股的公司债也获得证监会批复同意发行，民企整体融资环境边际宽松；出险房企方面富力地产于2022年到2024年到期的美元债完成债务重组，合并置换为3笔6.5%的美元债，宝龙地产完成交换要约发行2笔美元债，以上债务重组拉高当月房企境外债发行规模。7月有8家房企被境外评级机构下调主体评级，3家房企被下调展望，7笔境外债发生实质违约，违约本金合计18.61亿美元，2笔境内债未按时兑付本金，合计本金17亿元，16笔境内债展期，整体违约情况较上月有所恶化。

停贷风波加剧分化 政策有望侧重高能级城市和购房门槛

7月市场有利因素逐步消退，7月市场可供货量和可释放需求均不足，促销对销售刺激作用也降低，叠加断供风波对整体市场信心产生影响，7月销售环比出现明显回落，市场复苏节奏推迟。另一方面，断供进一步加大企业之间的销售分化，停贷事件的核心诉求在于保交楼、保交付问题，短期内对涉事城市和涉事房企销售恢复将形成较大阻力。同时我们预计未来政策可能将朝以下两个方向发展：1）高能级城市政策进一步放开，以此来带动周边城市的复苏；2）市场销售疲软主要源自购房门槛较高，未来首付比例、户籍政策等有望进一步放松，销售可望实现整体回暖。接下来市场演绎利好于国企央企销售恢复，所以从下半年情况来看，国央企中在核心城市拥有丰富优质货值储备的公司将有望脱颖而出。

结合上述信息，信达证券给出投资建议：

建议重点关注当前信用情况更为良好、在核心城市拥有丰富优质货值储备、不存在烂尾停工问题的大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，考虑到再融资放开的可能性，建议重点关注南山控股和华发股份。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。

参考研报：房地产2022年1-7月房企销售融资数据点评：销售环比回落企业分化加剧，债务发行增加融资边际好转——信达证券20220805

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