楼市调控政策显成效 5月份70城房价涨幅基本保持稳定态势

6月17日，国家统计局发布5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。据统计监测，5月份，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持稳定态势。其中，一线城市新建商品住宅销售价格涨幅略升，二手住宅涨幅回落;二三线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落或与上月相同，同比涨幅基本稳定。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《金融时报》记者，5月份，70城新房环比上涨指数和城市数量均与上月持平，同比上涨城市数量首次下跌。新房价格上涨动力减弱，与近期热点城市新房限价、限制预售证发放等调控政策有关。与此同时，更代表市场走势、具有领先特征的二手住房市场开始见顶回落，70城二手住房价格环比上涨0.3%，比上月降低一个百分点，房价下跌城市数量连续两个月增加。

房价上涨动力减弱

5月份，4个一线城市商品住宅销售价格仍在上涨，新房价格涨幅微扩，二手房价格涨幅回落。其中，新房价格环比上涨0.7%，同比上涨6.0%，涨幅分别比上月扩大0.1个、0.2个百分点。二手房价格环比上涨0.6%，同比上涨10.8%，涨幅分别比上月回落0.2个、0.5个百分点。

31个二线城市和35个三线城市商品住宅销售价格有所上涨，环比涨幅回落或与上月持平，同比涨幅基本稳定。其中，二线城市和三线城市新房价格环比分别上涨0.6%和0.4%，涨幅均与上月相同;二手房价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。二线城市和三线城市新房和二手房价格同比均上涨，仅有三线城市新房同比涨幅回落。

李宇嘉表示，当前新房价格同比领涨的主要有四类城市：重庆、西安、武汉等非热点二线城市，扬州、惠州等都市圈非核心城市，银川、济宁等棚改滞后影响城市以及三亚等旅游城市。非热点二、三线城市房价还有上涨可能，但随着市场秩序整顿强化等，上涨动力将弱化。

“一些银行二手房贷款周期拉长到3至4个月，或者降低二手房贷款评估价，或有的银行暂停二手房贷款，这对于二手房价格有所影响。”李宇嘉表示，二手房市场价格涨幅开始回落，与上述情况有关。除少数热点城市外，未来二手房价格上涨不具有延续性。

房地产市场销售表现强劲

1至5月份，全国房地产开发投资54318亿元，同比增长18.3%;比2019年同期增长17.9%，两年平均增长8.6%。交通银行金融研究中心首席房地产分析师夏丹表示，房地产投资两年复合增速较上月继续走高，主要源于持续较高的施工强度。1至5月份，房地产开发企业房屋施工面积处于历史同期最高水平，两年复合增速连续5个月稳定在6%以上。

与房地产投资强劲表现相对应，商品房销售也表现较好。1至5月份，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%;比2019年同期增长19.6%，两年平均增长9.3%。商品房销售额70534亿元，增长52.4%;比2019年同期增长36.2%，两年平均增长16.7%。夏丹表示，商品房销售面积两年复合增长率没有继续下降，而是与上月相当或微幅上升，销售额两年平均增速也仅有略微下降，反映房地产市场销售仍然较强。

此外，当前房企融资管控趋严，但房地产开发企业资金面依然算不上紧，这主要得益于定金及预收款的大幅增长。1至5月份，房地产开发企业到位资金81380亿元，同比增长29.9%;比2019年同期增长22.0%，两年平均增长10.5%。其中，国内贷款10873亿元，仅增长1.6%，而定金及预收款31738亿元，增幅达到62.9%。

房价涨幅或将放缓

今年以来，部分热点城市房价持续上涨，尤其是受学区房等带动，二手房价格上涨明显，引发关注。

中原地产首席分析师张大伟分析称，部分热点城市二手房价格上涨受多因素驱动。疫情影响下，一线城市学区房需求上升，推动相关二手房价格上涨。上海、深圳等城市打新潮涌动，少数新建住宅供应稀缺，二手房需求增加。另外，之前经营贷资金违规进入楼市也对二手房价格有一定刺激作用。

为遏制楼市“虚火”，今年前5个月调控政策陆续出台。住建部约谈整顿中介行为、防止经营贷资金违规流入楼市等政策密集落地，各地管理部门也在出台“打补丁”措施。

“2021年来，特别是最近两个月，全国超过20个城市发布了针对二手房中介、二手房业主限价的政策和通知。”张大伟认为，目前来看，调控政策起到了为市场降温的积极作用。作为本轮上涨明显的深圳，5月份二手房价格环比涨幅由上月持平转为下降0.1%，就是较好印证。这也是自2019年7月来，深圳二手房价格第一次下调。

谈及未来房价走势，张大伟认为，调控政策有望平稳市场，房价涨幅会继续放缓，后续可能有更多像深圳一样的热点城市开始调整。