中南建设2021年预计销售规模可达2500亿元 “三道红线”最晚明年将转为“绿档”

“高速增长期虽然过了，但在‘稳增长、出利润、优报表’的主张下，中南建设(以下或简称中南)卓越运营能力得到强化，多元相关业务进一步协同。”在2020年业绩说明会上，中南建设董事、副总经理、中南置地总裁陈昱含表示，未来，中南(建设)将从成长型公司转为稳健发展型企业，即从黑马转为白马，对增速和经营质量进行有效平衡。

“未来的市场和客户需求都会发生变化，在宏观调控政策下，企业如果再做普惠型地产，已经没有优势，公司会调整战略做品质地产。”中南建设董事长陈锦石如是表示。

截至2020年底，中南建设实现营业收入786.0亿元，同比增长9.4%;归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，同比增长70.0%;加权平均净资产收益率达到28.18%，同比增长6.60个百分点;拟向全体股东每10股派发现金红利5.56元(含税)，预计共派发现金红利21.27亿元，年度派息率达30.05%。

“现在的政策环境对行业整体发展是向好的，但也进入了考验企业内功的时候，靠土地杠杆和金融杠杆撬动发展是不可持续的，行业容错空间越来越小。”陈昱含向《证券日报》记者表示，对中南来说，要先做对，再做快，追求稳定和确定性，因此在“三道红线”方面，希望最晚明年会实现“绿档”。

全口径补货目标2700亿元

据公告显示，2020年，中南建设房地产业务实现合同销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%;建筑业务全年新增合同额306.8亿元，同比增长10.4%。

在投资布局方面，公司坚持城市深耕，聚焦核心战略城市群，提高投资精准度，2020年公司新增项目107个，规划建筑面积合计约1523万平方米，新增项目平均地价约5002元/平方米，较2019年平均水平有所下降，可见投资成本进一步优化。

截至2020年末，中南建设已进入国内112个城市，总土储建面4472万平方米，一、二线城市占比约36.4%，聚焦长三角区域、珠三角区域以及内地人口密集核心城市，城市布局进一步完善。

“(22城)‘两集中’供地政策实际上是(供地模式)零售改为批发，对企业能力要求更高。”陈昱含向《证券日报》记者表示，对中南来说，以前有些地方在历史上市占率和参拍率不高，未来将提高公司通过公开市场增加储备土地的可能性;其次中南此前已经提前下沉了市场，能够迅速找到价值洼地;加上多元相关业务使得在产城融合、城市更新等多元化取地方面有优势，在新增土地供应大年，中南仍会保持“稳增长、出利润、优报表”的经营主张，保持精准和理性投资。

对于2021年拿地销售目标，陈昱含表示，2021年预计销售规模可达2500亿元，全口径拿地货值2700亿元，未来几年，维持10%复合增长率为合理目标。总体而言，未来中南的惊喜会少一些，但是确定性会多一些。

最晚明年将转为“绿档”

众所周知，靠胆大赌发展的时代结束了。“三道红线”金融监管与“两集中”控地价双重政策下，如果说房企是一辆车，油门和油箱都被管住了，但赛道空间还在。

正如一位不愿透露姓名的经济学家告诉《证券日报》记者，房地产行业接下来会如同家电行业一样，花一点时间优胜劣汰，待行业完成深度调整后，头部房企将分食市场，盈利能力会重回上升通道，届时估值会进入与其价值相匹配的阶段。无疑，中南建设作为龙头房企之一，不依赖有息负债而是强化经营效率的发展模式，进一步提高市占率。

根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，中南建设剔除预收款后的资产负债率为79.8%，较上年同期下降4.2个百分点;净负债率为97.8%，较上年同期大幅下降71.6个百分点至达标;现金短债比为1.41，比2019年末进一步提高。

“2020年年度三项指标均有明显改善，其中仍有一项指标超阈值，较2019年踩线情况下降一档。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，中南建设已经成功实现“由橙转黄”。

“未来，房地产的称重器将由规模排名转为规模排名与报表并重。中南不是一家靠债务驱动发展的公司，在同等房企中有息负债规模最低，在’三道红线’融资新规之前，管理团队就在着重优化报表。”陈昱含向《证券日报》记者表示，未来，在降低剔除预收账款的资产负债率方面，一要保持合理增速下，土地储备上紧平衡，控制负债压力;二要稳定生产提升自身效率，加快结转利润增厚净资产;三要增加合作并表实收资本增加少数股东权益;第四，有针对性动态监测单个项目资产负债情况。

另据《证券日报》记者观察，截至2020年末，公司有息负债799.0亿元，与销售金额的比值在行业同规模公司里持续保持最低水平。有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债233.7亿元，占全部有息负债的29.25%，同比下降5.06个百分点，长短期结构更加均衡。

此外，随着经营规模的提升，公司2020年经营性现金流入1293.1亿元，是一年内到期的各类有息负债(含期末应付利息)的5.5倍;经营活动产生的现金流量净额84.7亿元，连续3年保持正值;在手现金余额328.6亿元，相比2019年末增加29.3%;获得各类银行授信额度1725亿元，其中未动用授信额度为1312亿元，主体评级稳步提升。

关于未来发展规划，中南建设表示，将把卓越运营打造成为中南的优势标签，保持业绩合理增速，保持运营效率领先;整合内外部资源，积累多元化投资发展能力，提高土地储备弹性;努力实现房地产和建筑双主业合理增长，增加资产实力;进一步优化财务结构，提升信用评级，降低融资成本，尽快实现“三道红线”全部“绿档”，为未来持续发展留出一定的战略缓冲区。

在中远期目标方面，陈昱含表示，中南建设将聚势蓄力，拥抱管理红利时代，继续推进卓越运营下的战略变革，房地产、建筑双主业协同发展，为未来建立人才护城河，强化在长期主义经营观下的永续经营能力。