中信证券：政策助推市场情绪变化，物管板块投资机遇显现

中信证券认为，在政策相对明朗的背景之下，从政策趋势确立到政策起效的窗口，是整个房地产开发企业周期投资中重要的窗口。对于物业管理来说，因为关联方问题和部分公司的治理问题被严重压低的估值，更具备长期投资价值。基金持仓比例相对偏低的现状，也预示着未来增量资金进入板块的可能性。政策预期明确到政策陆续出台的时间范围，则正是地产开发板块的重要配置窗口期。

(资料图)

▍二季度房地产板块基金持仓仍处低位。

2023年二季度，公募基金地产板块配置市值占公募基金股票投资市值比重1.1%，季度环比下降0.1个百分点。房地产板块在股票市场标准行业配置比例不断下降，而公募基金也持续低配这一板块，二季度末板块重仓持股市值相对于股票市场标配低0.3个百分点。板块机构重仓持股规模季度环比下降15%。

▍板块重仓持股进一步调整，物管板块投资机遇显现。

2023年二季度，A股大开发企业、A股中型开发企业、H股地产开发公司、A股物业管理公司和H股物管公司，其公募基金重仓占流动股比例较一季度末分别变化-0.27pct， -0.05pct、 -0.04pct、 -0.43pct、 -0.57pct。板块所有类别的公司的基金持仓占比都有下降，其中物管公司下降最多。和2021年年初相比，公募基金对物业服务板块的持股热情下降最为明显。

▍政策助推市场情绪变化，三季度以来资金对板块更加积极。

二季度北向及南向资金对于样本房地产开发企业和物业企业仍有明显减持倾向。但7月以来，随着政策面和基本面的变化，市场情绪有明显转向，A股样本大型开发企业和A股样本物管公司的北向持股比例从2023年二季度末至7月28日，分别提升了0.28和0.29个百分点，H股样本物管公司的南向持股比例从2023年二季度末至7月28日提升了0.70个百分点。

▍风险提示：

基金重仓持股不等于公募基金对企业的持股比例变动，从方法论上只能作为公募基金持仓的参考指标；行业基本面短期不会改善的风险；相关政策出台进度或力度不及预期风险。

▍顺应产业周期，积极增配板块。

中信证券认为，在政策相对明朗的背景之下，从政策趋势确立到政策起效的窗口，是整个房地产开发企业周期投资中重要的窗口。对于物业管理来说，因为关联方问题和部分公司的治理问题被严重压低的估值，更具备长期投资价值。基金持仓比例相对偏低的现状，也预示着未来增量资金进入板块的可能性。中信证券看好信用和销售相对良好的开发企业。在中长期视角下，中信证券更看好具备广阔前景的地产服务企业。

注：本文节选自中信证券研究部已于2023年8月2日发布的《房地产和物业服务行业基金重仓专题分析报告一配置热情持续低落，政策预期推动变化》报告，分析师：陈聪S1010510120047；张全S1010517050001；刘河维S1010523030004

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