房地产行业点评：销售竣工改善明显，投资开工延续筑底

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国家统计局公布2023年1-3月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额2.6万亿元，同比下降5.8%；新开工2.4亿平米，同比降19.2%；竣工1.9亿平米，同比增长14.7%；商品房销售面积3.0亿平米，同比降1.8%；销售额3.1万亿元，同比增长4.1%；房企到位资金3.5万亿元，同比降9.0%。

平安观点：

投资延续下滑，拐点仍需等待。1-3月地产投资同比下降5.8%，其中3月单月同比降5.9%，降幅较1-2月扩大0.2pct；其中1-3月东部、中部、西部、东北部分别下滑3.4%、6.3%、12.3%、3.4%，中西部地区压力相对较大。往后看，考虑2022年百城住宅类用地成交总价同比降27%，2023Q1仍同比降18%，后续土地购置费或存下行压力；同时部分房企资金偏紧制约建安表现（1-3月施工面积同比降5.2%），全年地产投资或延续负增长。

新开工持续筑底，竣工明显回升。3月单月新开工1.1亿平米，同比降29.0%，降幅较1-2月扩大20.4pct。随着上年基数降低，叠加销售好转，后续新开工降幅有望收窄；全年而言，考虑上年土地成交降幅大、多数房企对市场复苏乐观谨慎、新开工意愿有限，维持年度策略新开工同比降10%的判断。受上年末部分交付项目滞后推动，前3月竣工同比增长14.7%，单月竣工6244万平、同比增32%，后续随着保交付政策持续发力，全年竣工仍相对乐观。

销售同比转正，上调全年销售面积增速至5%。3月商品房销售面积、销售额同比增0.1%、8.7%，增速较1-2月回升3.8%、8.8%，销售额表现好于销售面积反映高能级城市复苏更为明显。分区域看，东部、中部、西部、东北地区3月销售面积增速分别为7.2%、-10.5%、-1.8%、44.9%，东部表现明显更优。低基数背景下，4月前16日50城新房成交套数同比增18%，20城二手住宅成交套数同比增75%，短期成交有望延续修复。全年而言，考虑一季度楼市复苏好于年初预期，上调全年商品房销售面积增速预测至5%。

到位资金同步转正，首套房贷利率继续下降。3月房企到位资金同比增2.8%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比增13.5%、20.0%、6.1%，与销售回暖相印证。3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.02%，环比微降2bp，二套房房贷利率4.91%，环比持平。3月国家发改委将公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，进一步拓宽融资渠道，利于房企盘活存量资产，持续优化资产负债表。

投资建议：楼市热度延续下，3月地产销售、到位资金转正，竣工亦明显增长，全年销售、竣工增长可期。同时，投资开工低迷、销售复苏仍不牢固背景下，近期资源部、银保监发文推广不动产“带押过户”，北京亦提出完善一区一策，后续政策环境有望延续宽松。基本面复苏背景下，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、三棵树、旗滨玻璃等。

风险提示：1）销售修复不及预期：当前经济与居民信心处于弱复苏态势，随着此前挤压需求释放殆尽，后续销售存在修复不及预期的风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形；3）竣工修复不及预期风险：当前保交付政策正持续推进，但部分楼盘项目剩余可售货值不多、难以有效覆盖建安支出，叠加保交房专项贷款申请条件相对严格，部分楼盘仍存在一定交付风险。

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