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房地产行业点评:销售竣工改善明显,投资开工延续筑底

来源:巨丰财经 时间:2023-04-18 21:28:57


(资料图片)

事项:

国家统计局公布2023年1-3月全国房地产开发投资及销售数据,其中投资额2.6万亿元,同比下降5.8%;新开工2.4亿平米,同比降19.2%;竣工1.9亿平米,同比增长14.7%;商品房销售面积3.0亿平米,同比降1.8%;销售额3.1万亿元,同比增长4.1%;房企到位资金3.5万亿元,同比降9.0%。

平安观点:

投资延续下滑,拐点仍需等待。1-3月地产投资同比下降5.8%,其中3月单月同比降5.9%,降幅较1-2月扩大0.2pct;其中1-3月东部、中部、西部、东北部分别下滑3.4%、6.3%、12.3%、3.4%,中西部地区压力相对较大。往后看,考虑2022年百城住宅类用地成交总价同比降27%,2023Q1仍同比降18%,后续土地购置费或存下行压力;同时部分房企资金偏紧制约建安表现(1-3月施工面积同比降5.2%),全年地产投资或延续负增长。

新开工持续筑底,竣工明显回升。3月单月新开工1.1亿平米,同比降29.0%,降幅较1-2月扩大20.4pct。随着上年基数降低,叠加销售好转,后续新开工降幅有望收窄;全年而言,考虑上年土地成交降幅大、多数房企对市场复苏乐观谨慎、新开工意愿有限,维持年度策略新开工同比降10%的判断。受上年末部分交付项目滞后推动,前3月竣工同比增长14.7%,单月竣工6244万平、同比增32%,后续随着保交付政策持续发力,全年竣工仍相对乐观。

销售同比转正,上调全年销售面积增速至5%。3月商品房销售面积、销售额同比增0.1%、8.7%,增速较1-2月回升3.8%、8.8%,销售额表现好于销售面积反映高能级城市复苏更为明显。分区域看,东部、中部、西部、东北地区3月销售面积增速分别为7.2%、-10.5%、-1.8%、44.9%,东部表现明显更优。低基数背景下,4月前16日50城新房成交套数同比增18%,20城二手住宅成交套数同比增75%,短期成交有望延续修复。全年而言,考虑一季度楼市复苏好于年初预期,上调全年商品房销售面积增速预测至5%。

到位资金同步转正,首套房贷利率继续下降。3月房企到位资金同比增2.8%,其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比增13.5%、20.0%、6.1%,与销售回暖相印证。3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.02%,环比微降2bp,二套房房贷利率4.91%,环比持平。3月国家发改委将公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施,进一步拓宽融资渠道,利于房企盘活存量资产,持续优化资产负债表。

投资建议:楼市热度延续下,3月地产销售、到位资金转正,竣工亦明显增长,全年销售、竣工增长可期。同时,投资开工低迷、销售复苏仍不牢固背景下,近期资源部、银保监发文推广不动产“带押过户”,北京亦提出完善一区一策,后续政策环境有望延续宽松。基本面复苏背景下,建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等;同时建议关注物业管理企业及产业链机会,如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、三棵树、旗滨玻璃等。

风险提示:1)销售修复不及预期:当前经济与居民信心处于弱复苏态势,随着此前挤压需求释放殆尽,后续销售存在修复不及预期的风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险:当前房企资金环境仍较紧张,若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形;3)竣工修复不及预期风险:当前保交付政策正持续推进,但部分楼盘项目剩余可售货值不多、难以有效覆盖建安支出,叠加保交房专项贷款申请条件相对严格,部分楼盘仍存在一定交付风险。

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