房地产行业第5周周报：节后一周市场销售回升，多地下调按揭利率下限

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本周核心观点：2023年2月第1周，受到春节周期影响，新房和二手房成交量较去年同期均有明显提升，新房环比较2023年春节前一周（2023W3）微降，较2022年春节后第一周（2022W6）有明显提振；二手房环比较2023年春节前一周（2023W3）提升，较2022年春节后第一周（2022W6）也有明显提升。去化方面，重点监测15城市库存面积环比微降，去化周期延长，主要受到春节假期成交缩量影响导致。

重点政策解读：首套房按揭利率下限动态调整政策出台后，多地下调或取消按揭利率下限，泉州、太原、丽水、福州、厦门、长春等地首套房按揭利率下调至3.8%，韶关、浮云、江门、惠州等地取消按揭利率下限。根据10-12月统计局70大中城市新建住宅价格指数环比同比情况来看，目前有35城符合按揭利率调整条件，结构上来看包括14个二线城市和21个三线城市，政策出台后释放出更大的按揭利率下行空间，有望扭转房价下跌预期，提振购房者购房意愿。2023年春节后，各地需求端政策放松仍在继续，有更多高能级城市加入到政策放松行列中来，例如2月3日南京发布《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》指出“对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；允许分区实施阶段性住房购买契税补贴优惠。”我们认为后续需求端政策有望进一步沿着支持刚性和改善性需求的方向放松，更多核心城市有望加大放松力度，在稳定地产决心越来越坚定的背景下，我们认为只有核心城市复苏，才有望带动周边二三线城市市场修复，并且目前核心城市政策仍有放松空间，因此我们认为在销售端有明显企稳回升前，需求端政策有望继续加码。

一周行情回顾：本周（2023/01/30-2023/02/05）申万房地产指数下跌0.74%，跑输上证综指0.70pct，在各类板块中位列第25/31，恒生地产建筑业指数下跌4.75%，跑输恒生综指0.39pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：珠光控股（13.58%）、我爱我家（12.88%）、三湘印象（9.84%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：美的置业（-21.21%）、时代中国控股（-15.15%）、新城发展（-14.93%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌10.09%，跑输恒生综指5.74pct，在各类板块中位列第13/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：弘阳服务（22.00%）、越秀服务（8.73%）、佳兆业美好（5.84%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：旭辉永升服务（-17.70%）、碧桂园服务（-17.02%）、宝龙商业（-14.64%）。

地产市场监测：本周（2023/01/28-2023/02/03）30个大中城新房成交面积189.55万平方米，同比上升154.49%，环比上升2735.21%。15城二手房成交面积142.81万平方米，同比上升942.67%，环比上升23892.86%。监测15个重点城市库存面积19365.70万平方米，环比下降0.31%，去化周期103.55周，较上周延长5.93周。上周（2023/01/21-2023/01/29）100大中城市土地供应建面235.22万平方米，同比下降96.47%，环比下降94.70%；土地成交建面551.34万平方米，同比下降85.96%，环比下降78.31%；供需比下降为0.43，溢价率为6.26%。

房企融资情况：本周（2023/01/28-2023/02/03）房企境内新发债总额为49.00亿元，债务总偿还量为105.29亿元，同比上升1382.96%，环比上升162.70%；净融资额-56.29亿元。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。

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