住建部拟规定防止大拆大建 城市更新由“开发方式”向“经营模式”转变

城市更新市场又一重磅政策亮相。8月10日，住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》(以下简称通知)公开征求意见。通知指出，要严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁等，推动城市更新由“开发方式”向“经营模式”转变。业内人士认为，该政策为各地进行城市更新提供了明确的指引，背后的导向或是不让城市更新演变为新一轮房地产开发。

住建部拟规定防止大拆大建

通知指出，严格控制大规模拆除，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑;严格控制大规模增建，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力;严格控制大规模搬迁，不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。

值得注意的是，对于如何控制大拆大建，通知列出了几个硬性指标：一是原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%;二是原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2;三是更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

此外，通知还指出，应该坚持应留尽留，全力保持城市记忆。一是保留利用既有建筑，不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，不脱管失修、修而不用、随意闲置;二是保持老城格局尺度，不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，禁止修大马路、建大广场; 三是延续城市特色风貌，坚持低影响的更新建设模式，保持老城区自然山水环境，保护古井、古树、古桥等历史遗存。

合硕地产机构首席分析师郭毅对中国商报记者表示，通知在具体条文的制定方面有着明确的针对性，例如“除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑”的规定对可拆除的建筑下了明确的定义，缩小了城市更新的范围。通知的发布给各个城市接下来进行城市更新给出了明确的指引。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国商报记者表示，此次政策的目的是防止城市更新变形变样。通知的发布对于近期各地浮躁的城市更新做法给予了纠正，有助于后续市场的规范和健康发展。“过去一些城市在城市更新中出现了激进和急功近利的做法，这种做法违背了城市更新的规律，也引起了很多问题，包括导致租房房源不足和租金上涨等现象。所以‘限拆令’的提出，比较务实，具有非常好的导向。”

郭毅认为，此次通知的发布更像是对此前棚户区改造相关政策的收尾和打补丁。“部分城市核心区块出现的拆迁现象，一是导致腾挪出来的土地用于房地产开发，对原有居民生活造成了一定影响;二是不利于房地产市场的房价控制和预期稳定;三是大规模搞房地产开发会对城市的公共配套承载力、园林绿化的宜居性形成挑战和制约。”

防止出现新一轮房地产开发

通知还指出，探索可持续更新模式。不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。

诸葛找房数据研究中心认为，房企不能再沿用传统的房地产开发模式，盲目追求扩大规模带来的经济效益，而应是在城市规划下，结合实际，有计划、渐进式地进行有机改造。同时，有效遏制房企在旧改项目中变相抬高房价的现象。

房地产研究机构克而瑞广州区域首席分析师肖文晓也认为，通知发布后，房企必须要明确一个事实，那就是政策的导向是不想让城市更新变成新一轮的房地产开发热潮，而是希望它能和这个城市的发展共生共赢，要更多地从项目后期的运营找机会，而不是完全依赖于商品房的开发销售。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国商报记者表示，通知要求城市更新要告别大拆大建，本质上也是告别房地产依赖，夯实房住不炒。告别大拆大建后，因拆迁导致的被动式住房需求爆棚，以及规划概念和表面繁荣炒作导致的房价租金上涨，也就不存在了。

严跃进认为，通知发布后，预计全国各地城市更新的具体操作会有所转变，尤其是大拆大建的模式会得到纠正。与之对应，如何进行小规模、渐进式的有机更新，成为后续关注的重点，这也是相关房企需要关注的重点内容。