购买西城学区房观望情绪浓重 有业主房源降价百万出售

西城学区房。 李凯旋 摄

此次西城学区房“多校划片”和“相邻学区多校划片”事件带来的反应最终还是被传导至了价格层面。中介从业者对《华夏时报》记者表示，目前，购买西城学区房的客户观望情绪浓重，而已经购买学区房的业主则不惜降价出手，有的业主房源降价百万。

同时，在2021年，多地都发布了政策表示严禁炒作学区房，也有包括上海等在内的城市针对录取方法进行改革。而此次的西城学区房事件，如同推倒多米诺骨牌一样，效应也逐渐传导至了其他城市。随着教育资源的不断公平化，学区房的高房价效应也在不断被削弱。

“跳水”出售学区房

作为一名房产中介，彭桦(化名)早就做好了准备，他已经预见到在多校划片之后，会有已经买了高价学区房的业主前来终止合约或者挂牌出售。彭桦原本准备好的说辞是：学位不足会在两三年内出现，但随着这两年买房人数的减少，学位数量大概率会回到正常水平，“多校划片”入学规则会暂时放宽，仍以“就近原则”为主。

这不仅是彭桦的判断，也是许多房产专家对于西城学区房未来发展的预估。

不过，彭桦很快放弃了。

7月6日，有一位在2020年8月份买了德胜片区一套学区房的业主找到他，希望能够挂出房源，并尽快成交。“当初业主买这套房子单价不到18万元/平米，成交价是1170万元左右。不出意外，这套房源的对口小学是西师附小。但是现在，业主调低了报价，如果1000万元左右能够成交也可以接受。”彭桦对《华夏时报》记者说。

之所以出现了大幅降价的情况，是因为在7月2日，西城区小学入学刚刚经历了一场颠覆性变革。

西城区在今年的入学上严格执行多校划片，即一个小区对应多个学校。而德胜、金融街、月坛有不少购买了学区房的家长，发现自家孩子入学报名时只能被调剂到普通学校，无缘“名校”，甚至被调剂出学区外。

彭桦对《华夏时报》记者说：“这位业主发现，和她买了同一小区的家长，孩子今年被调剂到了相邻的新街口学区。”而记者了解到，德胜学区和新街口学区虽然是“邻居”，但新街口学区房的售价却比德胜低6万元/平米左右。究其原因，则是新街口二手房对应的“名校”比不上德胜，难以给房屋带来教育资源方面的更大增值。

这种效应很快开始蔓延。除了大幅降价急售已经购入的学区房之外，有一些刚刚签约的客户则表示，宁可不要定金也要停止合约。“我这边有个客户50万元的定金不要了，直接决定不签合同。而业主那边也有点慌乱，表示如果觉得价位太高，还可以往下降。但实际上，客户成交的意愿已经很低了。”彭桦向《华夏时报》记者表示。

学区房掉落“神坛”

2021年可以称得上是学区房改革的“元年”，不少赌学区房“久涨不跌”的人最终输了。

彭桦在接受《华夏时报》记者采访时说：“这种状况短时间内很难好转，或许再也回归不到此前火热成交的局面。”

7月6日，北京市西城区房屋管理局在官方微信公众号发文重申，严禁炒作学区房，各房地产经纪机构不得以学区房为卖点发布房源、不接受价格明显高于市场价格的委托、不得参与炒作学区房的任何活动。

此前在4月30日，中共中央政治局会议首次提到防止以学区房等名义炒作房价，这是一个重磅信号。市场很多购房人则认为，只要有教育资源在，只要教育资源还不够平均，学区房就永远不会降价。

显然，多校划片的严格执行，打破了这一逻辑。

西城区此次出现被调剂出学区的情况集中在德胜、金融街、月坛，这是西城的3大顶尖学区。直接从顶尖学区开始“大刀阔斧”地实行新政，也体现了政府层面抑制学区房炒作的决心。

“现在来看房的客户少了，中介这边也在进行相应的整改。目前，我们在给客户介绍房源的时候，也不会再提到学区的事情。对于业主、市场、中介来说，这件事情造成的影响还是非常大的。” 西城某中介冯佳(化名)对《华夏时报》记者说。

不过，市场也出现了一些异动现象，一些普通学区在此次多校划片政策下，开始了小幅涨价。“业主们认为，既然拿到名校入场券的几率每个区平等，普通学区的房价还可以依靠多校划片小幅调高一些价格。” 冯佳向《华夏时报》记者解释道。

不过，在彭桦看来，普通学区的学位比较充足，多校划片也需要参考就近原则，而且派学位还要考虑复杂的顺位机制，普通学区小幅涨价究竟能不能行得通仍然不好说。

引发“多米诺”效应？

除了北京在发力调控学区房之外，天津和平区也针对学区房进行了改革。和平区是天津的顶尖学区，区内遍布名校。近日，不少和平区的家长发现，新生入学须知文件上新增一条规定，即在小升初登记信息时，需与入学登记的房本和户口本信息一致，方可参加填报志愿随机派位录取，否则只能统筹安排在有空余学位的公办初中。

这也就意味着，购买的学区房需要在名下持有6年才能够参与初中志愿的随机派位。

事实上，不少“老破小”学区房并不适合居住，很多家长在购入学区房两年后，等到孩子顺利入学，便脱手学区房。但和平区的此项规定则是变相增加了学区房的持有年限，降低了学区房在市场上的流动性。

在2021年，不少城市都出台了管控学区房的相关政策。例如上海调整了高中录取办法，直接打破区与区之间的录取壁垒，每个区域内的每位学生都有机会进入名校，优质高中也不再是一个区域的独享资源。

同时，此次的西城学区房事件所带来的市场看空情绪也传导至了杭州、深圳等城市。“因为北京教改的力度比较大，学区房的政策本来就会经常变动。而北京已经采用了更加公平的入学规则，深圳这边有家长担忧也会实行，会对学区房市场造成影响。”深圳南山区的一位中介对《华夏时报》记者表示。

深圳业主的担忧不是没有道理，降价传闻已经出现了。有媒体报道显示，深圳百花片区一处学区房近日降价50万元出售。据悉，此前，该处学区房已经出现过一次降价，两轮降价合计超过了130万元。乐有家研究中心发布的数据显示，在2020年4-6月份，深圳超过50%的房源下调房价。

杭州学区房也不平静，由于北京西城学区房的“重锤”改革，杭州学区房似乎也出现了“看跌”的势头。在西城学区房事件之后，杭州知名学区房耀江文鼎苑的一处法拍房成交遇冷，在距离拍卖结束的前一分钟才有3位竞拍人出价，最终成交价为1034万元，相比较评估价下跌了169万元。

专家认为，随着教育资源的逐渐公平，学区房的高房价效应将被一层层削弱，并逐渐回归至理性范围内。