沪深交易所首批9只公募REITs今起发售 投资者应理性看待REITs投资价值

俗话说“无规矩不成方圆”。5月29日，证监会副主席李超在国际金融论坛2021年春季会议上提出，“稳步推进基础设施领域公募REITs试点落地”是资本市场“建制度”的举措之一。

南开大学金融发展研究院院长田利辉对《证券日报》记者表示，“建制度”既是资本市场发展的基石，也是根本所在，意义重大。稳步推进公募REITs试点落地被列为“建制度”方面的举措之一，意味着REITs试点不仅是资本市场上投资工具的丰富，也是我国资本市场制度建设的完善。

完善的制度

是市场规范运行的基础

粤开证券首席市场分析师李兴告诉《证券日报》记者，“完善的制度是市场规范运行的基础，‘建制度’则是资本市场高质量发展的必然要求之一。”

“上述会议之所以点名‘公募REITs’，缘于开展基础设施公募REITs试点具有重要意义，可有效盘活基础设施存量资产，拓展基础设施权益融资渠道，优化社会资源配置，引导中长期资金参与资本市场，并为投资者提供更多样化的投资工具和产品。”同时，李兴进一步表示，公募REITs试点落地，将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。

截至5月27日，沪深交易所首批9只公募REITs全部询价完成，并分别通过上交所网站和深交所网站发布基金份额发售公告，公布最终发行价格。根据相关公告，上述9只公募REITs于5月31日正式开售，各类投资者将在募集期内认购基金份额并缴款。

上交所首批5只基础设施公募REITs总募集金额约为170.32亿元。其中，普洛斯最终发行价格确定为3.890元/份，预计募集资金总额为58.35亿元;东吴苏园最终发行价格确定为3.880元/份，预计募集资金总额为34.92亿元;张江REIT最终发行价格确定为2.990元/份，预计募集资金总额为14.95亿元;浙江杭徽最终发行价格确定为8.72元/份，预计募集资金总额为43.6亿元;首创水务最终发行价格确定为3.70元/份，预计募集资金总额为18.5亿元。

深交所首批4只基础设施公募REITs总募集金额约为143.71亿元。其中，首钢绿能最终发行价格确定为13.380元，预计募集资金净额约为13.38亿元;盐港REIT最终发行价格确定为2.300元，预计净募集金额为18.4亿元人民币;蛇口产园最终发行价格确定为2.310元，预计募集资金净额为20.79亿元;广州广河最终发行价格确定为13.020元，预计基金发行规模为91.14亿元。

此外，深交所首批4只基础设施公募REITs战略配售比例均在60%及以上;网下投资者拟发售比例在16%-30%之间;就公众投资者拟发售比例及公众投资者认购额而言，首钢绿能为10%、1.34亿元，盐港REIT为12%、2.21亿元，蛇口产园为10%、2.08亿元，广州广河为5%、4.56亿元。

“公募REITs在国外开展较早，我国目前处于试点阶段，部分资管机构也成立相关产品投资公募REITs。”李兴介绍，首批公募REITs产品吸引了较多机构投资者，作为较低门槛投资不动产的金融产品，公募REITs与其他金融产品之间的相关性较低，在资产配置中能够起到分散风险的作用。

投资者应理性看待

REITs投资价值

需要注意的是，公募REITs与股票、债券、普通公募基金均有所不同。其中，不同于股票，公募REITs市场波动相对较小，收益的增长空间相对有限;而在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例，公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。不同于债券，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动;公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。相较普通公募基金而言，公募REITs资金投向不同、收益来源不同、产品定位不同。

对于市场较关心的公募REITs的主要风险，专家表示，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。

建议投资者在参与基础设施基金相关业务前，认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。

“公募REITs采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。”李兴认为，根据相关规则，公募REITs更适合稳健型投资者长期投资，不过也应注意后续在场内进行交易时的折溢价风险。同时，投资者应当理性投资，可以优先选择现金流相对稳定、底层资产信用较好的优质项目。

在田利辉看来，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益，具有相对中等风险、中等收益的特征。“建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。”