深圳2021年度供地计划出炉 居住用地计划供应量同比增长24%

4月25日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市2021年度建设用地供应计划》(下称《供地计划》)，2021年全市计划供应建设用地总量1130公顷，其中居住用地363.3公顷，占比32.1%。

对此，中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受《证券日报》记者采访时表示：“深圳地域面积较小，经济任务压力比较大，过往每年的供地计划中包括了大量的工商物业，而住宅尤其是保障性住房始终较为短缺，形成土地资源错配的格局。今年加大宅地供应说明深圳市决心扭转这一局面，从深入解决居住问题出发释放土地。”

居住用地计划供应量同比增长24%

占比超过三成

具体来看，深圳今年规划的1130公顷建设用地供应中，居住用地、产业用地、民生设施用地和商服用地面积分别为363.3公顷、171.4公顷、543公顷和52.3公顷，占比分别为32.1%、15.2%、48.1%和4.6%。

《证券日报》记者梳理深圳过去四年建设用地供应计划发现，2018年-2021年深圳规划的居住用地供应量分别为109公顷、150公顷、293.2公顷和363.3公顷，2019年-2021年同比增长37.61%、95.47%、23.91%，年均复合增速达到49.38%，在全市供地总量基本保持稳定的情况下实现了较为快速的增长。

从占比来看，2018年-2021年深圳居住用地计划供应量占供地总量的比例一路从9%、14%上升至24.43%、32.1%，目前位居第二大板块，仅次于民生设施用地。

在2020年，深圳市规划和自然资源局局长王幼鹏曾在接受媒体采访时表示，深圳将加大居住用地供应比例，至2035年居住用地比例将提高至25%。从今年的比例来看，深圳居住用地的供地力度超乎预期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示：“深圳居住用地的供应将呈现‘持续加大’的导向，通过此类土地供应，将较好地缓和土地方面不足的问题，对于房源供给增加等都有积极的作用。”

在深圳增加居住用地供应背后，房价的上涨压力是不容忽视的因素之一。国家统计局数据显示，2020年深圳二手房价格同比增长14.1%，在全国70个大中城市中排名第一，并且为70城中唯一一个二手房价格同比涨幅达到两位数的城市。进入2021年，深圳二手房房价在1月-3月分别环比上涨1.7%、0.9%、0.4%。

值得注意的是，在2021年规划的363.3公顷居住用地中，商品住房和公共住房的供应量分别达到149.3公顷和214公顷，对应占比41.10%和58.90%，大致呈现“四六开”的比例。这也与深圳近年来一贯的供地思路相符。

早在2018年，深圳市人民政府办公厅发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，提出2018年至2035年深圳市将新增建设筹集各类住房共170万套，其中市场商品住房占住房供应总量的40%左右，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房分别占住房供应总量的20%左右，合计60%。

逾六成居住用地供应来自存量建设用地

具体到区域来看，除了深汕合作区以外，宝安区、龙岗区、光明区是今年深圳市居住用地供应的“主力军”，供应量分别达到50公顷、35.5公顷、35公顷，占比分别达到13.76%、9.77%、9.63%，位居前三。

从来源上看，包含更新整备、旧住宅区改造和其他(含工改保)在内的存量建设用地依旧是深圳居住用地供应的主要来源。《供地计划》显示，2021年深圳规划的363.3公顷居住用地供应中，新供应的土地和存量建设用地分别为132.3公顷和231公顷，占比分别为36.42%和63.58%，存量建设用地占比较2020年的55.93%上升了7.65个百分点。

相比于商品住房，公共住房更加依赖于存量建设用地。根据《供地计划》，公共住房供地量中分别有81公顷和40公顷来自于旧住宅区改造和其他(含工改保)，19公顷来自于更新整备，合计140公顷，占公共住房供应量的65.42%。而商品住房供地量中，91公顷来自更新整备，不含旧住宅区改造和其他(含工改保)，占比为60.95%。

“去年年底深圳城市更新的政策从‘双百’转型为‘双九五’，释放了一大批过往推不进的城市更新项目，这些项目必然更多地调整为住宅用地尤其是保障性住房，我认为这个大的方针是很正确的。”宋丁表示。

事实上，以2012年为拐点，深圳实际供应的存量建设用地首次超过新增建设用地，逐步引导城市发展从以城市空间快速扩张为主转变为存量空间利用为主。近几年，深圳市存量建设用地占土地供应总量的比重呈逐年增加的趋势。

“解决特大型城市居住问题的核心还是要增加土地的供给，特别是住宅土地的供给，这是必然的一种选择。”中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时表示，“在整个城市边界限定的情况下，就要通过增加城市更新土地的占比，从旧厂房、旧商业、旧社区、旧街道中挖掘相应的土地空间来保障新居民的居住需求。深圳在城市更新规则和立法方面的工作是比较有成效的。”

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉《证券日报》记者：“深圳坚持多种主体供应、多渠道保障的住房用地供应制度，加大城市更新土地的比例，一方面有利于优化调整供地结构，有效地实现盘活存量土地，另一方面有利于进一步推动城市更新的步伐。”

在此背景下，不少深耕深圳的房企愈加重视通过城市更新获取土地和项目。合一城市更新数据显示，截至2020年末，有17家房企在深圳市的城市更新计划立项土储规模超过100公顷，其中华润置地以352.81公顷居首，佳兆业集团和卓越集团分别以276.59公顷和254.10公顷位居第二、第三，中国恒大、万科和碧桂园三大头部房企则分列第4-6位。